Новые правила передачи дольщикам объектов долевого строительства

Ключевые итоги. 1. Гибкость сроков передачи: - разрешено менять срок передачи конкретного объекта по соглашению сторон — независимо от других квартир в том же доме; - изменение допустимо только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию; - корректировка проектной декларации не требуется.

2. Электронный документооборот: - уведомления о готовности объекта, предложении изменить срок и т. п. могут направляться в электронной форме (с УКЭП представителя застройщика); - электронный адрес должен быть прямо указан в договоре долевого участия (ДДУ) — иначе сообщение не будет юридически значимым.

3. Урегулирование споров о качестве: - при выявлении существенных недостатков или разногласий о перечне дефектов обязателен акт осмотра с участием специалиста; - акт становится доказательством на досудебной стадии и может повлиять на исход спора; - расходы на специалиста, подтвердившего нарушения, возмещает застройщик.

С 1 января 2026 года прекращено действие моратория на начисление неустоек за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а также за просрочку исполнения требований об устранении недостатков (дефектов). Это означает, что дольщики вновь могут взыскивать неустойки за новые периоды просрочки, начавшиеся с 1 января 2026 года.

Размер неустойки определяется согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ. Согласно п. 2 ст. 6 этого закона, при нарушении срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Важно: по старым долгам, возникшим и заявленным до 1 января 2026 года, действует отсрочка выплаты до 31 декабря 2026 года включительно. Это предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2025 года №2227.

Также раньше (по Постановлению № 2380) в спорах между застройщиками и дольщиками‑физлицами нельзя было ссылаться на Закон о защите прав потребителей и другие НПА — только на Закон № 214‑ФЗ. Теперь этот запрет продлён до 31.12.2025: с 2026 года дольщики смогут использовать и другие правовые нормы.

Новые правила делают процесс передачи объектов более гибким и цифровизированным, но требуют от участников долевого строительства повышенной внимательности к условиям договора и процедурам взаимодействия. Для застройщиков это возможность индивидуализировать сроки и оптимизировать коммуникации; для дольщиков — дополнительные инструменты защиты прав (например, обязательный осмотр с экспертом).