Государство поддержит арендаторов

Государству удалось найти компромисс между положением арендаторов и арендодателей и, наконец, были выработаны в окончательном варианте меры поддержки арендаторам. 08 июня 2020 года вступил в силу закон, утвердивший меры поддержки арендаторам. Закона ждали все: кому-то не терпелось воспользоваться предстоящими льготами, а кто-то ждал его с опаской. В научном сообществе шли ожесточённые дебаты: многие эксперты говорили о том, что ни в коем случае нельзя нарушать прав арендодателей, которые тоже являются потерпевшей стороной в пандемии. И вот закон принят.

Статья 19 Федерального закона от 08 июня 2020 года № 166-ФЗ теперь предусматривает следующие меры господдержки:

1. Арендатор, который является субъектом малого или среднего бизнеса в отраслях экономики, наиболее пострадавших от новой коронавирусной инфекции, может потребовать снижения арендной платы сроком до одного года по договору аренды зданий, строений, сооружений или их частей, которые использованы арендатором для осуществления своей профессиональной деятельности. Это касается только тех договоров аренды, которые были заключены до введения на территории субъекта режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если в течение 14 рабочих дней, арендатор и арендодатель не примут компромиссного решения о снижении арендных платежей, арендатор может в срок до 01 октября 2020 года расторгнуть договор без уплаты арендодателю упущенной выгоды, а также выплаты определённой денежной суммы, которая была зафиксирована в договоре в случае одностороннего расторжения договора. Если же в отношениях арендатора и арендодателя имелся обеспечительный платёж, то он остаётся у арендодателя. От иных убытков в денежном эквиваленте арендатор, заявивший о досрочном расторжении договора, не защищён – арендодатель вправе взыскать их в соответствии с гражданским законодательством.
2. Арендодатель, который является владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества (за исключением земельного участка) при истечении договора аренды, заключенного по результатам проведения торгов до введения режима повышенной готовности или ЧС, обязан продлить договор аренды с арендатором, который исполняет свои обязательства надлежащим образом. Договор заключается сроком до одного года без проведения рыночной оценки недвижимости и торгов.
3. До 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать пролонгации договора аренды, независимо от оснований заключения договора аренды. Что примечательно: даже при наличии задолженности по договору аренды арендатор вправе претендовать на пролонгацию договора. Срок, на который продлевается договор, не может быть больше срока на который был заключен первоначальный договор аренды, в случае если первоначальный срок аренды превышает три года, то договор продлевается не более чем на три года. Однако тут установлен ряд ограничений: договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС, срок действия договора аренды не должен быть истечён на момент подачи заявки о продлении договора, а также на момент подачи заявки должны отсутствовать требования арендодателя о расторжении договора. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора.
В целом можно сказать, что права частных арендодателей не были сильно затронуты: они лишились возможности взыскать упущенной выгоды и штрафа, который мог быть предусмотрен договором аренды. Все остальные обязательные платежи могут быть арендодателями взысканы в обычном судебном порядке. Что касается арендаторов государственного и муниципального имущества и земельных участков, то тут посыл законодателя прост: пролонгировать добросовестным арендаторам, при их желании, договоры аренды без проведения соответствующих процедур (конкурсы и оценка имущества).