Долевое строительство, несмотря на свои нюансы, является одним из выгодных с финансовой стороны видом приобретения недвижимости. Если Вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме с целью улучшения своих жилищных условий или просто хотите вложить свободные денежные средства в недвижимость в качестве инвестиций, мы постараемся дать вам несколько практических советов и рассказать про нюансы договора долевого участия в строительстве; или Вы можете доверить столь ответственную работу нам, воспользовавшись услугой "Сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ»".

Необходимые документы для застройки

Основным и самым удобным для граждан способом приобретения жилья в строящемся доме является договор участия в долевом строительстве. При заключении данного договора и выборе застройщика необходимо знать, что застройщиком может быть только юридическое лицо, но не любое, а только то, которое получило разрешение на строительство объекта (Статья 51 ГрК РФ - Разрешение на строительство // Форма разрешения на строительство), опубликовало проектную декларацию (подробнее о ней см. далее по тексту) и оформило право собственности (ЗК РФ Глава V. Возникновение прав на землю) или аренды (Земельный кодекс РФ Глава IV.) на земельный участок, на котором будет вестись строительство.

В отсутствие данных документов заключать с таким застройщиком договор не стоит, как не стоит поддаваться на его уверения в том, что со дня на день все необходимые документы будут у него на руках. Лучше либо дождаться доказательств получения таких документов застройщиком, либо начать искать иные варианты. Проектная декларация содержит сведения о застройщике и о проекте строительства и опубликовывается застройщиком в СМИ и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети «Интернет» (обычно на официальном сайте застройщика), не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Росреестр и в контролирующий орган.

Застройщик освобождается от данной обязанности в случае, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае у застройщика возникает обязанность представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве (далее - договор УДС) нужно не только внимательно ознакомиться с проектом договора, но и предварительно проверить надёжность застройщика, в первую очередь проверив своевременность исполнения им своих обязательств при постройке предыдущих домов. Найти информацию о застройщике можно в социальных сетях, СМИ, на сайте застройщика, на различных форумах, посвящённых долевому строительству, на сайтах судебных органов в Вашем регионе, в картотеке арбитражных дел. Также можно ознакомиться с основными сведениями о застройщике, содержащимися в ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы.

Будьте внимательны

Рекомендуем с большой осторожностью рассмотреть вопрос сотрудничества с застройщиком, если он:

• вместо заключения договора участия в долевом строительстве предлагает заключить иной вид договора, например, договор купли-продажи, предварительный договор участия в долевом строительстве и т.п.;
• отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
• навязывает дополнительные услуги (например, заключение предварительного договора, оплата дополнительных услуг, не предусмотренных положениями ФЗ № 214-ФЗ, за счет дольщика);
• включает в текст договора условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства либо не указывает или отказывается указать в договоре условия об ответственности застройщика за несоблюдение сроков передачи объекта строительства дольщику, порядок пересчета и цену пересчета лишних квадратных метров и т. п.

Важность сбора как можно более полной информации о застройщике в последнее время приобретает очень большое значение в связи с участившимися случаями нарушения прав дольщиков в этой сфере. Так, по данным Генеральной прокуратуры Российской Федерации, почти повсеместно застройщиками не соблюдаются сроки передачи квартир дольщикам. В России сейчас насчитывается 510 проблемных домов и 42,5 тысячи пострадавших дольщиков.

Также распространены случаи заключения договоров, не предусмотренных законодательством, либо включения в договоры долевого участия в строительстве незаконных условий.

Доверяй, но проверяй

Застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Только обладая всей необходимой информацией о застройщике и объекте строительства можно сделать окончательный выбор в пользу того или иного застройщика, после чего приступить к следующему шагу: заключению договора УДС.

Нюансы заключения договора УДС

Договор УДС (договор участия в долевом строительстве) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оплата по договору УДС производится только после его регистрации в установленном порядке в соответствующем управлении Росреестра.

В договоре УДС в обязательном порядке должны содержатся следующие существенные условия:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Наличие в договоре всех вышеперечисленных существенных условий будет являться гарантией прав участника долевого строительства.

Важно: если договор УДС заключается с гражданином, то на отношения между гражданином и застройщиком распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

Что касается возможности внесения изменений в «типовой» договор участия в долевом строительстве, заключить который предлагает застройщик, отметим, что такой договор, как правило, разрабатывается самим застройщиком (чтобы не попасться на удочку недобросовестных застройщиков рекомендуем провести экспертизу договора), и содержит условия, отвечающие прежде всего его интересам. Но это вовсе не означает, что все его условия имеют обязательный характер для дольщика и не могут быть изменены. Напротив, условия могут быть дополнены сторонами конкретного договора долевого участия. Более того, с разными участниками договора могут быть заключены договоры УДС с различающимися условиями. И это не будет свидетельствовать об ущемлении прав и интересов других участников, если договор долевого участия будет соответствовать нормам закона.

Исключением является только условие о сроке передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Особенности и нюансы долевого строительства

Зачастую бывает так, что застройщик невзирая на всю очевидность несоответствия некоторых условий договора закону и нарушение тем самым прав дольщика, тем не менее не соглашается на изменение условий договора и по сути выставляет ультиматум: либо договор подписывается в таком виде какой есть, либо договор не будет заключён.

Естественно, что дольщик вправе отказаться от заключения договора в предложенном ему виде и продолжить поиски другого застройщика. Но как быть в том случае, если дольщик хочет купить квартиру именно у этого застройщика, поскольку ему нравится этот микрорайон? Или же дольщик к этому моменту получил в банке согласие на кредит на покупку квартиры у этого застройщика?

В такой ситуации в первую очередь необходимо попытаться получить от застройщика письменный отказ от внесения изменений в договор, чтобы в будущем, при оспаривании условий договора УДС в судебном порядке, можно было бы представить доказательства того, что дольщик пытался изменить договор, но застройщик, как более сильная сторона сделки, отказался.

В том случае, если не получается получить от застройщика письменный отказ, то необходимо всё взвесить и решить, заключать договор застройщиком или нет, поскольку в любом случае условия договора, противоречащие закону либо ущемляющие права потребителя, являются недействительными.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче им объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору (стать 15.6 ФЗ № 214-ФЗ). Если ответственность застройщика застрахована, то и доверие к такому застройщику будет выше и гражданину желательно настоять на включении в договор долевого участия соответствующих ссылок с указанием способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Напоследок добавим

Правильный выбор застройщика и грамотное оформление договора участия в долевом строительстве залог Вашего спокойствия и гарантия Ваших прав как будущего собственника жилья!

Конечно, разобраться во всех сложностях, тонкостях и нюансах оформления участия в долевом строительстве рядовому потребителю, не обладающему специальными знаниями и возможностями в данной сфере услуг, очень непросто, он является более слабой стороной по отношению к застройщику - профессиональному участнику строительства.

Поэтому в целях защиты Ваших интересов, минимизации рисков, гарантированного и своевременного получения заветных квадратных метров в будущем рекомендуем всем гражданам, потенциальным участникам долевого строительства, до заключения договора участия в долевом строительстве обращаться к профессиональным юристам, которые смогут не только оказать грамотную юридическую консультацию, но и дать мотивированное правовое заключение по конкретному объекту строительства, помочь в составлении необходимых документов и в целом в сопровождении сделки по заключению договора участия в долевом строительстве. Либо учесть расписанные нами нюансы договора долевого участия в строительстве, так получиться дешевле но рискованнее. В любом случае решать Вам.

Задать вопрос юристу в 1 клик